Ужесточившиеся требования федерального закона № 214-ФЗ к застройщикам, в частности о страховании гражданской ответственности строительных компаний, могут привести к резкому сокращению объемов строительства в Новосибирске. Об этом рассказал изданию "Местное время" председатель регионального отделения партии "РОДИНА" в Новосибирской области, депутат городского Совета депутатов Новосибирска Вячеслав Илюхин.
Вячеслав Викторович, как вы оцениваете ситуацию в строительной отрасли?
В настоящее время в сфере жилищного строительства складывается крайне тяжелая и опасная ситуация. Связана она с внесением изменений в ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 30 декабря 2004 года.
Что именно изменилось?
Напомню историю вопроса. Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, по сути, определил единственный законный способ привлечения денежных средств граждан на строительство жилых домов – договора долевого участия, которые подлежат обязательной госрегистрации. Также закон предусматривает контроль за целевым использованием застройщиками денежных средств участников долевого строительства. Однако указанный в законе порядок контроля неполноценен, поскольку отсутствует единая методика контроля. Не прописана и ни одна санкция, которая может быть применена к застройщикам, которые допускают нецелевое использование или даже умышленный вывод средств дольщиков.
В декабре 2012 года в федеральный закон № 214-ФЗ были внесены изменения, которые вступили в силу с 1 января 2014 года. Статьей 15 были определены способы обеспечения исполнения обязательств по договору. Один из способов – поручительство банка, так называемая банковская гарантия. Этот способ не сработал, т. к. в статье 15 говорится, что поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные этим федеральным законом и договором неустойки, штрафы, пени.
В результате единственным возможным способом обеспечения ответственности стало страхование. Фактически сразу же после принятия закона стало понятно, что этот нормативный акт абсолютно не проработан. Поскольку аналогов подобного страхования в мире не существует, крупные страховщики отказались работать с огромными и непонятными для них рисками. Легко посчитать, что даже региональный застройщик, строящий 2–3 дома, может создать выплаты более 1 млрд руб. и нанести существенный урон даже крупной страховой организации. Я уже не говорю о страховании крупных застройщиков.
Интересы дольщиков закон тоже не защитил в полной мере, даже если поверить в чудо, что при наступлении страхового случая кто-либо из страховщиков решит исполнить свои обязательства, то нужно учитывать, что дольщик может получить выплату только после прохождения застройщиком процедуры банкротства, на что уйдет около 5–6 лет. Вряд ли потом за эти деньги дольщик сможет приобрести себе аналогичное жилье, учитывая инфляцию.
Но зато на рынок вышло около 30 мелких компаний, выразивших готовность работать с застройщиками. Между ними началась конкуренция, в результате которой тариф снизился до 0,3–0,5 % от цены договора. Понятно, что о каких-то серьезных выплатах при таком подходе речь идти не может, и, скорее всего, эти компании способны работать до первого страхового случая, не собираясь никому ничего выплачивать, что и показала практика.
В итоге обязательное страхование стало ничем иным, как небольшим дополнительным взносом никого ни к чему не обязывающим, и в результате явилось лишь дополнительной финансовой нагрузкой на потребителя. Справедливости ради нужно сказать, что было создано общество взаимного страхования, ориентированное на крупные компании. Однако региональные застройщики не торопились в него вступать. И не столько из-за высоких вступительных взносов, которые достигли 1 млн. руб., сколько из-за так называемой солидарной ответственности. Никто не понимал, почему он должен нести неограниченную материальную ответственность за абсолютно незнакомые иногородние организации. В законе это называется "коллегиальная ответственность". Например, если одна из организаций объявляет себя банкротом, то дольщики вправе прийти в любую другую компанию, которая является членом этого общества и с нее потребовать вернуть средства. Это идеальная рейдерская схема.
Поэтому вполне логично, что в июле 2015 года в федеральный закон № 214-ФЗ были внесены очередные изменения, значительно ужесточающие требования к страховым компаниям, работающим с застройщиками. В частности, было установлено требование к собственному капиталу таких компаний – не менее 1 млрд руб. Что, в общем-то, логично, однако практически одновременно ЦБ РФ принял Указания "О порядке расчета страховой организацией нормативного соотношения собственных средств и принятых обязательств", согласно которым компания с капиталом в 1 млрд руб. не может брать на себя обязательства более 300 млн. руб. Один дом в Новосибирске, не учитывая дополнительных обязательств (пени, штрафы и т. п.), зачастую стоит дороже. А как быть с теми обязательствами, которые компании взяли на себя ранее?
Также Центробанк начал бурную деятельность по проверке страховых компаний на соответствие их требованиям федерального закона № 214-ФЗ и, как следствие, по сокращению списка этих компаний. В итоге таких компаний осталось 16, в том числе и ОВС. Только три из них принимают заявки на данный момент, еще три заявляют, что временно не принимают заявки на страхование от строительных компаний, а 10, причем самых крупных, вообще не хотят работать в этой сфере.
Как в этой ситуации должны поступать застройщики?
Согласно схеме, прописанной в законе, застройщик обязан в течение 15 дней заключить другой договор страхования. Более того, вопреки законодательству поправки, которые были внесены в данный закон в июле, имеют обратную силу. В случае банкротства страховой компании или в случае отъема у нее лицензии и те договора, которые были заключены, признаются недействительными, и застройщик должен заключить новые. Также в течение 15 дней. Правда, страховые компании обязаны эту сумму возместить. Но гарантий, что это произойдет, нет. Причем если завтра Центробанк признает очередную компанию несостоятельной, то страховать придется третий раз. Потом четвертый. И так до бесконечности.
Изначально предполагалось, что страховщики будут приглядывать за застройщиками, контролировать их деятельность. На практике получается, что застройщик должен следить за тем, соответствует ли страховая компания требованиям постоянно меняющегося законодательства и рекомендаций ЦБ. Таким образом, телегу поставили впереди лошади.
На строительном рынке и без того сейчас непростая ситуация, шоковая терапия может стать роковой для строительной отрасли. Переход на серые схемы, конечно, неизбежен в этой ситуации, но полностью не решит проблему. А если учитывать, что и в целом по стране, но в нашей области особенно, поскольку у нас нет нефти или газа, является локомотивом экономики, и один человек в строительной отрасли обеспечивает работой пять других, у нас может наступить коллапс. Этого допустить нельзя. Ситуация неизбежно обернется новым банкротством застройщиков и, соответственно, появлением новых обманутых дольщиков. К сведению, по количеству обманутых дольщиков Новосибирская область традиционно лидирует уже несколько лет, и у нас есть все предпосылки это лидерство сохранить.
Что можно сделать? С какими предложениями вы выступили на заседании постоянной комиссии Совета депутатов города Новосибирска по градостроительству?
Поскольку очевидно, что все эти нововведения проблему не решают вообще, они должны быть откорректированы. Страхование ответственности застройщика может быть использовано в качестве дополнительного механизма, а во главе угла должен быть региональный контролирующий орган. Такой орган есть при министерстве строительства Новосибирской области, нужно только наделить его конкретными полномочиями. Другими словами, в законе необходимо прописать механизмы, усиливающие контроль за целевым использованием средств застройщика.
Министерству строительства РФ необходимо разработать единые методики контроля за целевым использованием денежных средств дольщиков. Под эти цели должны быть аккредитованы аудиторские компании. Аудит застройщиков, привлекающих средства по договорам долевого строительства должен проводиться ежеквартально. Основной целью этих проверок должно быть установление соответствия выполненных объемов к истраченным денежным средствам. Причем должны быть проверены не только заявленные объемы, но и соответствие их фактическим. Это означает, что в каждой аудиторской компании должна быть служба, которая не просто проверяет документы, а специалисты, выезжающие непосредственно на объекты и оценивающие реально выполненный объем работ.
Аудитор должен нести ответственность за достоверность сведений наряду с застройщиком. В случае несоответствия объемов или существенного отклонения от графика работ немедленно сообщать об этом в региональный контролирующий орган, который в свою очередь приостанавливает деятельность застройщика по привлечению средств по ДДУ до окончательных выводов после инспектирования объекта. И в том случае, если ситуация не стабилизируется, обращаться в Минстрой с предложением о введении временной администрации у такого застройщика. Это должно происходить в четко обозначенные сжатые сроки. Здесь может вступить в действие страхование застройщика, поскольку ежеквартальный аудит минимизирует риски, они будут не более 15 % от общей стоимости объекта. Страхование объекта на 15–20 % от его общей стоимости будет вполне по силам страховщикам, и подобный механизм позволит практически полностью избежать появления новых обманутых дольщиков. Подобная строгая ответственность если и уберет застройщиков с рынка, то только недобросовестных.
Я предложил создать рабочую группу для проработки вопроса об обращении в органы государственной власти о необходимости внесения изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ, и комиссия меня поддержала.
